Vuokra-asuntomarkkinat, varsinkin suurissa kasvukeskuksissa huutavat uusia asuntoja, sillä kaupungistuminen ajaa ihmisiä vain harvoihin kaupunkeihin. Julkisessa keskustelussa kaivataan kohtuuhintaista asuntotuotantoa sekä maltillista vuokratasoa ja korotuksia tulevina vuosina. Kohtuuhintaisuuden puuttumisesta on vahvasti syytetty asumistukijärjestelmää ja sen tuottaman julkisen tuen valumista suoraan asuntojen vuokrien kautta sijoittajille. Viimeisimmässä VATT:n tutkimuksessa tätä näkökulmaa kuitenkin haastettiin.
Keskusteluissa on unohdettu, että vuokrien nousua ohjaa vahvasti myös kuntien ja valtion taloudellinen ohjaus, jossa keskeisenä komponenttina on ollut kiinteistöverojen nostaminen. Lisäksi kaupungit ja kunnat hakevat oman maan luovutuksissa markkinahintaa, joka varsinkin pääkaupunkiseudulla on jatkanut tasaista nousua. Ongelma ei ole yksinkertainen, mutta yhden osapuolen syyttäminen nykyisessä ympäristössä on suppeakatseista. Yksityisetkin markkinat ovat valmiita tuottaman merkittävästi kohtuuhintaista vuokra-asuntotuotantoa ja täten pitämään vuokrien nousun maltillisena.
Krooninen asuntopula nostattaa vuokria
Historia osoittaa, että vuokrien nousu on saatu pidettyä kohtuullisena rakentamalla enemmän asuntoja, mutta viimeisen kymmenen vuoden aikana tapahtunut tuetun asuntorakentamisen alasajo on osittain johtanut siihen, että krooninen asuntopula varsinkin pääkaupunkiseudulla nostaa vuokria merkittävästi. Jo nyt nähdään, että uusien vuokra-asuntokohteiden vuokrat ovat jopa miinuksella pääkaupunkiseudulla ja Tampereella, mikä on osittain osoitus siitä, että kysynnän ja tarjonnan laki toimii.
Vuonna 2016 julkistettiin uusi valtion tukema 10 vuoden korkotukimalli, johon yksityiseltä sektorilta on osoitettu vahvaa kiinnostusta. Markkinoilla on kuitenkin ollut havaittavissa, että varsinkaan pääkaupunkiseudun kaupungit eivät tule luovuttamaan tähän tuotantoon tonttivarantoaan, vaikka tonteista maksettaisiin markkinahinta.
Tontteja tullaan luovuttamaan ainoastaan 40 vuoden korkotuella rakennettavaan tuotantoon tai vapaarahoitteiseen tuotantoon, mutta ei vuokria selvästi laskevaan kohtuuhintaiseen 10 vuoden korkotukituotantoon. On mielestäni ihmeellinen ajatus, että valtion tukemaa asuntotuotantoa tekevät pääosin tai ainoastaan kuntien, kaupunkien ja valtion omistamat vuokra-asuinkiinteistöyhtiöt, eikä yksityistä sektoria päästetä tekemään lyhyempää, mutta tosiasiallisesti jopa 40 vuoden korkotukituotantoa alhaisemmalla vuokratasolla toteutettavaa 10 vuoden kohtuuhintaista asuntotuotantoa kaupunkien tonteille.
Mielestäni krooninen ongelma, josta viimeisimpänä trendinä on syyttää asumistukea ja tämän kautta myös yksityisten toimijoiden ahneutta, olisi vältettävissä, mikäli kaupungit ja kunnat osoittaisivat merkittävästi enemmän tontteja 10 vuoden korkotukea tekeville yksityisen sektorin toimijoille. Uskallan väittää, että vain kohtuuhintaista ja vapaarahoitteista asuntotuotantoa merkittävästi lisäämällä vuokrien nousun tahtia saadaan loivennettua puuttumatta hankalaan ja alempaa tuloluokkaa rajusti kurittavaan asumistukeen. Neliörajojen tuominen asumistukijärjestelmään tuskin hillitsee vuokrien nousua.
Ratkaisuna tarjonnan maksimaalinen lisääminen
Yksityistä markkinaa syytetään usein ahneudesta. Markkinaa ajaa kuitenkin ajatus, että kohtuuhintaisessa valtion tukemassa vuokra-asuntotuotannossa kukaan ei saa voittaa – ei vuokralainen, sijoittaja tai rakennusyhtiö. Apajilla on kuitenkin myös julkinen sektori erityisesti maan hinnan, kiinteistöveron ja välillisten verojen kautta.
Lääke kohtuuhintaisen vuokra-asuntomarkkinan laajentamiseen on tarjonnan maksimaalinen lisääminen siten, että kaikki osapuolet osallistuvat siihen. Kasvukeskusten kaupungit tarjoavat tonttivarantoaan myös 10 vuoden kohtuuhintaiseen asuntotuotantoon ja nykyisiä rakennusyhtiöiden taseessa olevien asuntokohteiden konvertointi tähän tuotantoon mahdollistetaan. Markkinoilla on paljon yksityisiä pääomia, jotka ovat valmiita investoimaan tähän tuotantoon. Kukaan ei tappiolla asuntosijoittamista tee ja pääomalla on aina kustannuksensa ja tuottotavoitteensa, mistä osoituksena 40 vuoden korkotuen yksityisen rakentamisen täydellinen hiipuminen viime vuoden poliittisten päätösten perusteella.
Avara on valmis omalta osaltaan vastaamaan haasteeseen ja sitoutunut tuottamaan kohtuuhintaista vuokra-asumista vähintään 150 m€ arvosta.
